Dejan Nikolic
L’année 2015 a marqué un tournant pour la population mondiale des superriches (UHNWI, pour ultra high net worth individuals). Les variations des prix dans l’immobilier de prestige ont sensiblement affecté la Suisse. Mais de manière contrastée pour les huit localités helvétiques (Zurich, Lausanne, Genève, Gstaad, Villars-sur-Ollon, Verbier, SaintMoritz et Crans-Montana) figurant dans la cuvée 2016 du Wealth Report. Explications avec Alex Koch de Gooreynd, associé chez Knight Frank, et Jacques Emery, directeur de Naef Prestige.
Le nombre de superriches dans le monde s’est réduit de 3% en 2015. Qu’en est-il en Suisse?
Alex Koch de Gooreynd: Le recul est du même ordre, soit beaucoup moins marqué que dans des pays comme le Canada, Singapour ou l’Afrique du Sud, notamment. La volatilité de l’économie et des marchés s’est traduite par un mouvement transfrontalier de capitaux plus important. Par exemple, la Chine a connu une fuite de l’ordre de 1471% depuis 2005. Au point que ses ressortissants sont devenus, ces trois dernières années, les principaux propriétaires étrangers de biens immobiliers personnels à Londres.
Les personnes les plus riches du monde suivent-elles leur argent en changeant de lieu de résidence?
AKdG: Oui, par exemple les UHNWI du Golfe, avec les prix du pétrole et l’instabilité de la région, sont en train de déménager. La traditionnelle saisonnalité des déplacements est aussi plus marquée (ndlr: par exemple à Davos en janvier, aux Etats-Unis pour le Superbowl le mois suivant, ou au Grand Prix de Monaco en mai, à Art Basel en juin ou aux Fêtes de Genève en août, puis de nouveau à Monaco pour le Salon du yacht à l’automne, avec une boucle à l’Oktoberfest, etc.). Ce phénomène s’observe à Zurich par la fluctuation suivante: un pic de 11 170 UHNWI en août, contre plus de 4050 en février (-192%).
Pourquoi Genève, où l’on ne peut aujourd’hui s’offrir que 40 m2 avec 1 million de dollars, reste-t-elle la 5e ville la plus chère du monde en matière d’immobilier haut de gamme?
Jacques Emery: Les prix des résidences de luxe à Genève ont heureusement baissé de 3,7% l’an passé. A la suite de la crise des subprimes en 2008, tous les marchés immobiliers de la planète avaient flanché. Sauf en Suisse, où la hausse a été ininterrompue depuis 1998! Nous avons connu l’an dernier une contraction des volumes de transactions, avec un début d’adaptation tarifaire; 2016 doit marquer un nouvel élan.
Combien de villas de haut standing ont-elles été vendues en 2015 dans le canton?
JE: Genève a enregistré 82 transactions résidentielles supérieures à 4 millions de francs, pour un total de 3,08 milliards. Si l’on ajoute l’immobilier de rendement (ndlr: UBS a par exemple vendu en janvier 2015 son immeuble de la rue du Rhône à Swiss Life pour 535 millions), nous avons atteint les 5,433 milliards de francs, soit un record absolu.
Dans quelles communes se situent les objets les plus chers?
JE: A Cologny, le dernier endroit où vous pouvez encore trouver des villas à plus de 20 millions de francs. Nous y avons enregistré une vente à 61 millions l’an passé.
De combien de villas les superriches sont-ils généralement propriétaires?
AKdG: En moyenne, trois ou quatre.
JE: Les résidences personnelles représentent 24% du portefeuille des UHNWI, lesquels investissent 11% dans l’immobilier de rendement. La pierre est donc leur principale classe d’actifs, devant les titres boursiers.
Crans-Montana a enregistré l’an dernier la baisse des prix immobiliers la plus marquée du pays (-6%). Est-ce le signe d’un désintérêt pour les Alpes suisses?
AKdG: Les incertitudes liées à la Lex Weber ont passablement refroidi les investisseurs. Mais aujourd’hui Verbier et Gstaad sont des marchés de nouveau très actifs. Contrairement à Crans-Montana ou à Villars, ils sont plus cosmopolites, avec de meilleures infrastructures – importantes si l’on souhaite y habiter toute l’année –, et n’attirent pas que de riches européens pénalisés par le franc fort. Toutefois, je prédis un retour de Crans-Montana dans deux ans grâce à certaines réformes en cours, à l’essor attendu de son école privée, sans oublier son légendaire parcours de golf.
Comment expliquez-vous que les variations de prix, à Lausanne, lui aient fait gagner douze places (75e) au classement des sites les plus prisés du monde, alors que Genève en a perdu 48, au 92e rang?
JE: C’est simple, la capitale vaudoise et sa région disposent de bonnes écoles, l’ambiance y est considérée comme moins guindée et les UHNWI ne sont pas effrayés à l’idée de penduler entre la Côte et la Cité de Calvin pour leurs affaires.
