Yves Hulmann
Les cours des fonds et des sociétés cotées continuent de progresser, mais cela ne durera guère. Les rendements peuvent être substantiels.
Il existe deux manières d’investir dans la pierre. La première, c’est d’acquérir directement un bien immobilier, pour y habiter soi-même ou le louer dans l’espoir de réaliser une plus-value ultérieurement lors de sa revente. Dans ce cas, le placement est étroitement lié à l’évolution du marché régional du logement (lire Mieux vaut être propriétaire que locataire). De plus, le propriétaire doit assumer les charges du bailleur, dont la réglementation est serrée. A moins qu’il n’attribue un mandat à une régie, contre paiement, ce qui réduit la rentabilité de son placement.
L’autre solution consiste à investir dans les multiples véhicules de placement cotés sur le marché. En Suisse, les investisseurs individuels ont accès à une large palette de fonds consacrés à l’immobilier ainsi qu’à plus d’une dizaine d’actions de sociétés cotées en Bourse spécialisées dans ce secteur.
La plupart des fonds et actions immobiliers constituent aussi une solution de rechange vis-à-vis des obligations. Ces véhicules de placement ont réalisé un bon départ au début de cette année, en jouant à fond leur rôle de valeur refuge, alors que les Bourses n’ont cessé de dévisser de janvier à mi-février. Si l’indice SPI a perdu près de 10% jusqu’à la fin de février, les actions et fonds immobiliers ont, eux, en moyenne, terminé les deux premiers mois de l’année en légère croissance. Ils ont aussi profité de la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier dans la majorité des régions de Suisse.
Par conséquent, ces titres sont aussi devenus chers: les actions immobilières cotées affichent en moyenne une prime (différence entre le cours de l’action et sa valeur nette d’inventaire) de 16%. Les fonds immobiliers se traitent, eux, avec un agio (prime) atteignant même 29%, a calculé UBS dans une récente analyse de marché publiée début mars. Des primes (ou agios) aussi élevés expriment le pari optimiste des investisseurs que les prix de l’immobilier vont continuer de monter. Attention, ce sentiment peut rapidement s’inverser.
Cette bonne performance n’est pas due à la seule recherche de sécurité des investisseurs depuis début janvier. Sur un an, la grande majorité de la quarantaine de fonds immobiliers consacrés au marché suisse et accessibles pour les investisseurs privés évolue également en hausse. Parmi ceux-ci, trois fonds de MV Immoxtra occupaient début mars le haut du classement en gagnant 15% ou plus sur un an.
Ils sont suivis par un véhicule de la société ZAST, en hausse de plus de 4%, et cinq autres fonds de Credit Suisse en progression d’environ 1% sur douze mois. A la baisse, les risques ont été limités: figurant en queue de peloton dans cette catégorie, le Swiss Life Funds (CH) Real Estate Switzerland Fund of Funds affiche, lui, tout au plus un recul de 4%, après une phase de forte croissance sur trois ans.
Faible potentiel
Attention, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Aux yeux d’UBS, le potentiel d’appréciation supplémentaire des fonds et actions immobiliers apparaît désormais limité. Et cela même si l’environnement d’un marché toujours incertain et le contexte de taux toujours orientés à la baisse offrent un soutien à cette catégorie de titres, analyse Elias Hafner, expert du marché immobilier chez UBS. Il attribue une note neutre pour les fonds immobiliers en Suisse.
Parmi les actions immobilières cotées, Allreal se voit attribuer une recommandation neutre par J. Safra Sarasin. La banque estime que, en dépit d’un rendement des dividendes attrayant de plus de 4% offert par l’action, le titre ne dispose plus que d’un faible potentiel d’appréciation.
Même analyse de la part de Morgan Stanley à propos de la société PSP Swiss Property. L’action de la deuxième plus grande société immobilière cotée à la Bourse suisse est «stable mais peu excitante». Une remarque qui reflète l’opinion dominante chez les experts.
Pour qui?
- Épargnants à la recherche de diversification
- Placements à long, voire très long terme
- Placements en direct: pour bons connaisseurs de l’immobilier
